Ley de Propiedad Horizontal Panamá

LEY 31 

De  18 de junio de 2010

Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal

LA ASAMBLEA NACIONAL

DECRETA:

Título I

Artículo 1. Se establece el Régimen de Propiedad Horizontal que regula la propiedad horizontal como un tipo especial de propiedad, constituida sobre unidades inmobiliarias, susceptibles de aprovechamiento independiente y con acceso a la vía pública en donde coexisten la propiedad singular sobre los bienes privados y la copropiedad sobre los bienes comunes.

Artículo 2. Podrán pertenecer al Régimen de Propiedad Horizontal, sujetos a la presente Ley:

1. 1. 1. Las diversas unidades inmobiliarias cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.
      2. Las distintas unidades inmobiliarias sobre terreno común.
      3. Las edificaciones o proyectos construidos sobre terrenos de propiedad de una o más personas, o dados en concesiones, que autorizan el uso del terreno para incorporarse al Régimen de Propiedad Horizontal.
      4. Las lotificaciones, parcelaciones y urbanizaciones con lotes servidos, cuyas mejoras se edifiquen posteriormente.
      5. Las construcciones o edificios destinados exclusivamente a estacionamientos, bodegas, cementerios o cualquiera actividad comercial, siempre que por su naturaleza puedan ser identificados los bienes comunes de los privativos.
      6. Las urbanizaciones que en la actualidad se rigen a través de asociaciones sin fines de
      7. Los proyectos o desarrollos, ya sean edificios, lotificaciones, parcelaciones, urbanizaciones y otro tipo de unidad inmobiliaria edificada sobre terreno o finca ya incorporada al Régimen de Propiedad Horizontal.
      8. Cualquier otro tipo de unidad inmobiliaria, conjunto, edificios o urbanizaciones, parcelaciones o lotificaciones, siempre que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y que presenten las características del Régimen.

Parágrafo transitorio. En el caso de los numerales 3 y 6 el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, junto con las autoridades competentes vinculadas a este tema, reglamentará el procedimiento, la forma y los términos en que hará efectiva la incorporación al Régimen, así como el marco regulatorio de las urbanizaciones privadas que no se incorporen al Régimen de Copropiedad y deseen mantener su condición privada.

Artículo 3. Las unidades inmobiliarias a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse,
gravarse o ser objeto de toda clase de actos jurídicos entre vivos o por causa de muerte. El
Reglamento de Copropiedad no podrá establecer disposiciones que limiten tales derechos.

Artículo 4. Cuando un inmueble se incorpore al Régimen de Propiedad Horizontal y estuviera
hipotecado, se requerirá el consentimiento del acreedor hipotecario. Si se trata de una
edificación construida sobre terreno ajeno, se exigirá la anuencia del dueño del terreno o finca y
se establecerán las condiciones entre el dueño del terreno o finca y las mejoras con motivo de la
incorporación a dicho Régimen. Estas exigencias deberán formar parte integral de la escritura
pública en que se protocolizó la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal.

Artículo 5. Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:

1. 1. 1. Acreedor hipotecario. Aquel que tiene garantizado su crédito con el derecho real de hipoteca, constituido a su favor sobre un inmueble de propiedad del deudor.
      2. Persona natural o jurídica que administra una o más unidades
         inmobiliarias incorporadas al Régimen de Propiedad Horizontal.
      3. Anejo o anexo. Dependencia de una propiedad que, aunque no está unida físicamente, es complementaria o accesoria de ella, formando una sola unidad, como los depósitos, estacionamientos y otros similares.
      4. Asamblea de Propietarios. Reunión de los dueños de las unidades inmobiliarias para tratar aspectos necesarios de la propiedad horizontal, propios de su normal actuación y
         desenvolvimiento habitual.
      5. Cubierta llana con capacidad de soporte para cargas vivas con techo o sin techo que la proteja, o que sirve de techo protector.
      6. Bienes comunes. Partes de un edificio o conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedad que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce.
      7. Bienes comunes de uso exclusivo. Los que en el Reglamento de Copropiedad han sido asignados para uso exclusivo a favor de una determinada unidad inmobiliaria.
      8. Bienes privados. Los que conforme a la inscripción hecha en el Registro Público pertenecen a determinada persona o personas individual o colectivamente.
      9. Coeficiente de participación, cuota de participación o cuota atribuida. Porcentaje o cuota que tiene todo propietario de unidad inmobiliaria sobre los bienes comunes y que genera
         derechos y obligaciones, el cual es proporcional al valor de su propia unidad inmobiliaria fijado en términos de porcentajes del valor total de incorporación de la Propiedad
      10. Dominio o propiedad de una cosa perteneciente en común a dos o más personas.
      11. Conjunto inmobiliario. Desarrollo inmobiliario conformado por un grupo de unidades inmobiliarias proyectadas o construidas sobre una o más fincas que comparten áreas y servicios de uso y utilidad general o común, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento y porterías. También podrá conformarse por varias unidades inmobiliarias, como edificaciones, lotes, comercios o industrias funcionalmente independientes, con reglamentos de copropiedad independientes que, a su vez, mantienen copropiedad indivisible sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios con otras unidades inmobiliarias constituidas bajo propiedad horizontal.

En tal caso, les corresponde a los propietarios la conservación, el mantenimiento y la administración de todas las áreas, incluyendo las vías de acceso, el alcantarillado pluvial y de aguas negras, entre otras.

Queda entendido que el diseño y tipo de material que se utilice deberá cumplir con las especificaciones y normas técnicas establecidas para estos fines por las instituciones encargadas de la revisión y aprobación de planos. Igualmente, los promotores que desarrollen urbanizaciones o parcelaciones deberán acogerse a los procedimientos que regule esta materia en la etapa de anteproyecto y construcción.

Todos los proyectos de lotificación, parcelación o urbanizaciones, cuya superficie supere las 10 hectáreas, requerirán la aprobación previa del esquema de ordenamiento territorial por la Dirección de Ordenamiento Territorial.

1. 1. 12. Comité de Administración de Propiedad Horizontal. Agrupación conformada por los representantes de cada propiedad horizontal que comparten áreas comunes indivisibles de un conjunto incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, cuyas funciones y obligaciones deberán estar determinadas en el Reglamento de Copropiedad originario de la propiedad horizontal y en los Reglamentos de Copropiedad de cada propiedad La propiedad horizontal originaria del conjunto inmobiliario así estructurado deberá especificar las formas en que se desarrollarán y administrarán los bienes comunes.

1. 1. 13. Cuotas de gastos comunes. Obligación que tiene cada propietario de las unidades inmobiliarias de cubrir con su participación los gastos de administración, conservación, mantenimiento y operación, según lo establezca esta Ley o el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios. Además incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento o adoptada por la Asamblea. Las cuotas comunes ordinarias deberán fijarse en el Reglamento de Copropiedad  de la siguiente forma:
          Para la propiedad horizontal de edificios, en atención al metraje de las unidades.
          b. En los casos de propiedad horizontal de urbanizaciones, por unidad inmobiliaria.

1. 1. 14. Estructura construida sobre una finca o terreno.
      15. Cualquier parte externa de las unidades inmobiliarias.
      16. Gastos comunes. Son los gastos de administración, conservación, mantenimiento y operación de los bienes comunes dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, que deben ser sufragados con los aportes de cada uno de los propietarios, según lo establezca esta Ley o el Reglamento de Copropiedad o lo disponga la Asamblea de Propietarios.
      17. Lotificación. División de un globo o parcela de terreno de 1,000 metros cuadrados o menos que responde a un patrón común en dimensión y área.
      18. Tardanza en el cumplimiento de una obligación o en el pago de una cantidad líquida y vencida. En caso de una propiedad horizontal, la mora en los pagos de las diferentes cuotas se estima a partir de dos meses.
      19. Parcelación. División de un terreno de 1 hectárea como mínimo y que no presenta un patrón repetitivo en cuanto a área y dimensión en uno o varios lotes.
      20. Unidad inmobiliaria situada, generalmente, en los últimos niveles de un edificio.
      21. Divisiones horizontales de los edificios.
      22. Proindivisión. Caudales o cosas singulares que están en comunidad.
      23. Persona natural o jurídica que promueve la construcción de una propiedad horizontal.
      24. Persona que tiene derecho de gozar y disponer de una cosa o bien debidamente inscrito a su nombre en el Registro Público, sin más limitaciones que las establecidas por la ley y el Reglamento de Copropiedad.
      25. Proyecto de interés social. Aquel que el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial certifique como tal.
      26. Quórum. Número mínimo establecido de miembros cuya asistencia es considerada necesaria para poder deliberar válidamente y adoptar resoluciones.
      27. Reglamento de Copropiedad. Conjunto de normas, derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades inmobiliarias que se encuentran sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal.
      28. Reglamento de Uso. Reglamento que dicta la Junta Directiva con aprobación de la Asamblea de Propietarios para asegurar el mejor uso y mantenimiento de los bienes
      29. Unidad inmobiliaria. Secciones que conforman un desarrollo, urbanización, edificio o proyecto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.
      30. Urbanización. Conjunto de obras para el trazado y acondicionamiento de un globo de terreno, mediante la dotación de vías de comunicación, servicios públicos, equipamiento social, áreas de uso público y privado y lotes servidos aptos para construir en ellos.
      31. Los que se indican en el Reglamento de Copropiedad y se permiten en la propiedad horizontal. Deberán ser cónsonos con la norma de uso de suelo de la finca o fincas sobre las cuales se constituye la propiedad horizontal.
          En caso de que el Reglamento de Copropiedad permita multiuso deberá definirse en la incorporación, dejando claramente establecida la independencia de cada uso.
          El uso residencial por sí mismo excluye que la unidad inmobiliaria se utilice para un uso distinto a la residencia habitual de personas.
      32. Tiempo compartido. Modalidad mediante la cual el propietario o los propietarios de un inmueble destinado al alojamiento público turístico o al uso residencial lo someten a un régimen contractual, a través del cual adquieren derechos de uso sobre el inmueble, por parte de distintas personas, en distintos periodos del año.
      33. Votación. Acto que se emplea para la toma de decisiones de las propuestas que se
          presenten a la Asamblea de Propietarios, y que se manifiesta por medio de palabra, papeletas, bolas o actitudes, al aprobar o rechazar alguna propuesta, para elegir a una
          persona o a varias personas para determinados cargos.
      34. Propiedad Horizontal Turística. Régimen de propiedad constituido sobre las unidades inmobiliarias de uso comercial turístico, debidamente inscrito al Régimen de Propiedad
          Horizontal y al Registro de Turismo como autoridad rectora, mediante el cual el propietario de las unidades inmobiliarias, a través de contrato, destina el bien a alojamiento público turístico en cualquiera de sus modalidades. Título constitutivo. Escritura pública debidamente inscrita en el Registro Público, mediante la cual se incorpora al Régimen de Propiedad Horizontal determinada finca.

Para consultar el documento completo, visite la fuente: http://www.acobir.com/pdf/pdfLeyes_9.pdf